El problema de vivienda en las grandes ciudades.

El crecimiento descontrolado de la vivienda en las ciudades importantes de Latinoamérica ha generado grandes problemas para garantizar vivienda digna.

Te mencionaré el caso de la ciudad de Guadalajara por ser la que yo conozco, pero esto puede aplicar a casi cualquier ciudad grande de latino América.

El problema de la vivienda

El zoning con el que se trazó originalmente ha sido devorado por la mala planificacion, la cual ha sido para apagar incendios en lugar de evitarlos.

El trazo original e guadalajara y su plan inicial es muy sencillo tenemos zona de vivienda en diferentes niveles y una zona industrial muy bien delimitada, esta zona industrial género zonas de vivienda social que sin ser la mejor solución funciono mucho tiempo.

Los precios de vivienda dentro de esta zona aumentaron, las personas comenzaron a vivir en las periferias y conforme pasan los años cada vez esta periferia queda más y más lejos.

A esto le llaman las ciudades Dona, donde la población se concentra en las periferias y el centro queda vacío.

La fuente de trabajo principal queda en las zonas céntricas de la ciudad, un gran número de los trabajadores tienen que desplazarse muchos kilómetros para llegar a estas zonas y las vialidades que conectan estos lugares son muy pocas y siempre saturadas.

Cómo la mancha urbana ha crecido tanto y tan rápido la infraestructura necesaria para dar soluciones a estas periferias se vuelven muy complicadas de resolver.

Y los centros urbanos que sí tienen infraestructura tienen tiempos muertos después de los horarios laborables, estos se volvieron zonas inseguras y peligrosas.

Otro problema es que existe un gran número de edificios abandonados en estos centros urbanos algunos aunque sean de valor patrimonial se dejan abandonar para que se derrumben y poder solicitar algún uso que normalmente es estacionamiento.

Existen otros que por algún accidente o inconveniente tienen más de 20 años abandonados como puede ser los departamentos frente el agua azul.

Han existido buenas ideas como fue en su momento la creación de las villas panamericanas en el parque Morelos, este proyecto pudo crear una redensificación en una zona que cuenta con toda la infraestructura y pudo haber rescatado el espacio urbano y una parte importante del centro histórico.

Pero como todo en este país los intereses de unos llevaron este proyecto a una zona que es ecológicamente inviable, que no tiene infraestructura y que su funcionamiento puede causar problemas graves a un gran pulmón de Guadalajara.

Es por este motivo que estas villas panamericanas no han podido ser vendidas ni habitadas desde el 2011 que se realizaron.

Soluciones a medias.

De unos años a hoy se propuso buscar una redensificación de la ciudad y convertir algunas zonas en viviendas verticales, así utilizas la infraestructura poco aprovechada del centro y evitas que la población se desplace tanto.

En teoría no es mala idea, el problema es que la especulación inmobiliaria infla mucho el costo de estos predios con usos de suelo más generosos.

Y los desarrollos de estos se convierten en viviendas que solo son alcanzables para personas con muchos recursos que las compran por inversión, esta misma especulación hace que un departamento de 100 m² cueste hasta 4 o 5 millones de pesos.

Un trabajador promedio no puede pagar estos créditos, pero tal vez puedan pagar esas rentas (normalmente un crédito cuesta el doble que la renta) y hay muchos que ni siquiera les interesa rentarlos simplemente esperan a que el valor siga subiendo como ha sido constante en el mercado inmobiliario y mantienen su inversión segura en una propiedad.

La mayoría de las personas que pueden pagar estas cantidades por un departamento mínimo, tienen para comprar muchos más, y no lo quieren para habitarlo.

Así que estos cambios de uso únicamente favorecen a los que tienen muchos recursos, sin embargo, el problema social sigue.

Estas zonas siguen siendo zonas muertas, los departamentos están vacíos y las pocas personas que se pueden dar el gusto de vivir aquí son en su mayoría rentas muy caras.

La segregación entre que los ricos viven en la ciudad y los pobres en la periferia sigue siendo igual y los problemas de la ciudad siguen.

Estas personas viven en sus propios desarrollos feudales donde lo que pase fuera de él no importa, y el espacio público sigue siendo tierra de nadie.

¿Cómo se podría mejorar esto?

No quiero que este artículo se quede como puras quejas y pocas soluciones así que te diré algunas ideas que tengo sobre este tema.

Este problema es complejo, sin embargo, existen muchas ciudades que ha dado buenos resultados.

Hace falta una administracion pública que ponga mano dura y se ponga a buscar soluciones que favorezcan al trabajador promedio.

Expropiar predios abandonados

Existen muchos predios en estado de abandono y descuido, algunos intencionalmente y otros por qué tal vez no sepan ni quiera es el dueño.

En algunas ciudades de Estados Unidos detectan estos edificios se buscan opciones para que se rehabiliten, y si no hay nada que rescatar son demolidos.

Existe un documental en Apple TV que se llama Home casas innovadoras donde un artista local solicita un banco que estaban por demoler para crear un centro cultural en la ciudad de Chicago.

De esta manera se pueden recuperar muchos predios que pueden ser utilizados para desarrollar proyectos inmobiliarios.

Incluso se sabe que en muchas ciudades europeas están vendiendo casas abandonadas por 1 euro, solo con la promesa de rehabilitar, esto con el afán de repoblar estas poblaciones.

Concursos de diseño y construccion vivienda social

Hace muchos años que el gobierno dejo la vivienda en manos de los desarrolladores inmobiliarios.

Estos buscan el mayor beneficio económico, pero existe la posibilidad de que puedan llegar a un acuerdo donde el gobierno invierta con terrenos (los que recuperamos) y estos desarrolladores con su infraestructura y talento puedan concursar por realizar estos desarrollos.

Abrir a concursos públicos estos desarrollos pueden ser generadores de soluciones innovadoras, funcionales y sostenibles a los problemas de vivienda.

Existen algunos pocos intentos de vivienda social patrocinada por Infonavit o alguna empresa particular, sin embargo, nada que los gobiernos puedan patrocinar.

Si te fijas en estos 2 pasos en realidad no lleva mayor inversión que el de tener un departamento encargado de buscar estos predios y de organizar estos concursos, porque los predios serian recuperados y el diseño y la construccion será inversión de empresas particulares que al final será pagado por el usuario final.

Venta de vivienda.

Estos desarrollos serán vendidos a las personas que cumplan ciertos requisitos que ganen más de cierta cantidad, pero menos de otra cantidad, para que no sean adquiridos por esos acaparadores inmobiliarios.

Claro que como vivimos en mexico esto se va a prestar a muchos prestanombres y cosas similares, no obstante podemos buscar que las personas que compren tengan el compromiso de vivir en esta vivienda.

Aquí para que los costos sean accesibles se venderán los proyectos a un precio donde no esté incluido el costo del predio (por qué no costaron al gobierno) solo un costo para cubrir los gastos de toda la infraestructura de esta y la construccion que fue financiada por los desarrolladores.

El gobierno cuenta con miles de áreas de cesión repartidas por toda la zona metropolitana donde pueden buscar desarrollar vivienda social, con este esquema, aparte de la rehabilitación y recuperación de predios abandonados, tendrías mucha materia para esto.

Claro que ocupamos un gobierno no corrupto y que no busquen algún beneficio propio, pero claro que aquí estamos hablando una posibilidad utópica.

Impuesto sobre la acaparación inmobiliaria

Otro punto que podríamos mejorar mucho es la cantidad de vivienda nueva abandonada por los inflados costos de compra.

Como te comente arriba existen muchas personas que jugando con los aumentos de precios de vivienda prefieren comprar inmuebles y dejarlos que aumente su plusvalía para que en algún momento vender.

Esto hace que los precios de estas viviendas sean muy altos que no puedan ser adquiridos por los usuarios y las rentas se vuelven muy altas.

Puedes presionar un poco que los precios sean más accesibles obligando el uso de estas viviendas por medio de impuestos.

Si una vivienda tiene más de cierto tiempo sin habitar se cobre un impuesto para presionar a que bajen los precios de renta a algo más alcanzable y así poder habitar más estas zonas muertas.

Incluso con este impuesto puede lograrse financiar todo lo que hablamos arriba.

¡Se ocupan valientes!

Los gobiernos están tan ocupados apagando incendios que les cuesta buscar soluciones qué perduren.

Muchos ni siquiera se van a querer el problema político que consistiría expropiar propiedad privada.

Y claro sería una lucha contra los intereses de las personas con más poder económico de la ciudad.

De esta manera se ve difícil, pero en algún momento esto se volverá aún más insostenible y se va a tener que hacer lo que se tenga qué hacer para solucionar los problemas de infraestructura de estas ciudades.

Tal vez estas ideas solo rascan una pequeña parte del problema porque los problemas de ciudad son increíblemente complejos.

No obstante me gustaría pensar que algún día tenga la oportunidad de participar en soluciones sustentables y sostenibles para personas que han sido abandonados y empujados a vivir en zonas con pésima infraestructura.

Y que esta sea una ciudad con vida tanto de día como de noche, donde todas las clases sociales puedan disfrutarla y aprovechar todo el potencial que se tiene.

El tiempo dira.

Me gustaría saber qué opinas de este tema y espero tus comentarios en redes o en la sección comentar del blog.