¿Te gustaría saber que debe de tener un predio para ver si es buena inversión?

¿Quieres saber algunos factores importantes a considerar en antes de comprar un predio?

¿O te gustaría saber los puntos a favor que puedes ofrecer en los predios que vendes?

Hace unos días mande una invitación por correo para que me cuenten sobre que tema les gustaría que tratáramos en el blog, y uno de los temas que surgió fue sobre inmuebles.

Hace un tiempo trabajé en una serie de artículos relacionados un poco a la vena de predios e inmuebles así que los voy a actualizar y compartirlos con ustedes.

Aquí te pasamos 5 puntos a tener en cuenta antes de comprar un terreno

1.- Ubicación

Sin duda uno de los temas más importante es este, hay que tener en cuenta las vías de acceso el transporte público, los servicios y comercios, el entorno inmediato, antes de comprar siempre hay que hacer una visita al predio, y perderse en la zona, esto vale más que mil fotos.

El comprar un predio es una inversión muy fuerte, y es muy importante tomar el tiempo de ir a ver la zona.

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2.- Medio físico natural

Estos son todos los elementos naturales con los que cuenta el predio, si es urbano hay que analizar las vistas, y topografía del predio, no siempre es conveniente un predio plano y un Terreno muy accidentado puede ser un factor importante, los rellenos y muros de contención pueden cambiar completamente un proyecto.

En una ocasión me tocó un proyecto en el cual el terreno estaba mucho más abajo del drenaje de la calle entonces necesitábamos muchos M3 de relleno o meter un sistema de bombeo y esto hacia insostenible el proyecto así que se canceló y el dueño del predio vendió como pudo y perdió mucho dinero.

Hay que analizar el asoleamiento y clima de la zona, en la ciudad de Guadalajara es siempre mejor si construimos con nuestras fachadas norte sur, el tener otra orientación puede modificar el proyecto.

Hay que ver si tienes flora o fauna, muchas veces cortar un árbol te sale más caro que atropellar a un cristiano jaja (chiste local), yo he tenido proyectos que tuvieron que transformarse completamente por salvar 2 árboles, hay que aprovecharlos cuando se pueda y aquí les dejo un recuerdo de esos 2 árboles en cuestión.

Algo parecido pasa con la fauna, recuerda que ellos llegaron primero, nosotros somos los que invadimos su territorio, hay que tener respeto por los animales y buscar la mejor manera de que ellos puedan ser reubicados en un mejor lugar.

Por último si puedes antes de comprar haz un estudio de mecánica de suelos, si es mucha la inversión del predio haz un estudio geofísico y geoelectrico es muy importante, esto puede ahorrarte muchos dolores de cabeza y salvarte de perder mucho dinero.

3.- Medio físico transformado

¿Ahora llegamos a las cosas hechas por el hombre, que es esto?

Toda la infraestructura hecha por el hombre, vialidades, redes de agua, drenaje, luz, servicios de telefonía, y televisión hay que ver si hay servicio de gas, etc.

Esto es clave porque la ausencia de esto puede hacer que tu proyecto sea inviable o cueste muchas veces más de lo que podrías ganar, el costo de una planta de tratamiento o un pozo de agua es mucho y a esto súmale el costo de los derechos de agua que se supone que te ceden, pero en realidad te venden carísimos es un factor vital para la compra de un predio.

Otro factor importante es si hay construcción en el predio y el costo que sería el demoler o rehabilitar esto según sea el caso.

4.- Normatividad

Otro factor muy importante es el saber que se puede hacer en el predio, todos los ayuntamientos en Jalisco y me atrevo a decir que en México manejan algo llamado planes parciales de desarrollo urbano, en el cual establecen que se puede hacer y que no.

Esta información está disponible para cualquier ciudadano que lo solicite, y en algunos municipios inclusive están en sus portales de internet.

Entre las cosas que marcan es si el predio está urbanizado o no, esto es importante porque de no ser así hay que dar áreas de cesión, que está entre el 13 y el 16% de la superficie bruta de tu predio, esto quieras o no impacta mucho en el plan de negocio.

En este documento establece el uso de suelo permitido y compatible, esto significa que si te interesa un uso de suelo compatible solicitándolo se te da sin ningún problema en otro artículo explicaré a detalle como funciona esto.

Y por último te marca la densidad, esto es la cantidad de lotes por hectárea que te permiten, lo normal es que hay densidades mínima, baja, media y alta.

5.- Documentación

Aquí es importante que la persona que está vendiendo tenga la propiedad completa del predio, en muchos casos nos ha pasado que el dueño del predio da poder notarial a muchas personas para vender y estos venden un predio muchas veces y al rato el predio que acabas de comprar resulta que mucha gente más lo ha adquirido, hay que tener mucho cuidado porque en este negocio en el que se maneja gran cantidad de dinero hay mucha gente buscando cómo hacer fraudes.

Es importante que te asesores con inmobiliarias de tu confianza que tengan una experiencia que los respalde.

Otra cosa es que todos los documentos estén al orden y pagados al día y si no es así negociar como tener todo al día.

En una ocasión estuvimos a punto de comprar un predio que tenía escrituras originales de 1893 (como para un museo) para mi historiador interno, me volví loco al ver ese documento, pero resulta que ese predio nunca fue dado de alta en el registro público, habría que hacer un juicio de intestado porque el dueño original ya no vivía, pagar mucho dinero al registrarlo y este sería un proyecto que nos llevaría 2 años de trámites, en 2 años hacemos 2 o 3 proyectos como ese, así que aún que el predio estaba a buen precio el tiempo de espera hacía que fuera mal negocio.

Hay que solicitar una investigación del predio antes de hacer cualquier transacción.

Si quieres vender un predio con estos tips puedes darte cuenta de algunas cosas que puedes potenciar, y si estás comprando también puedes ver que cosas tener en cuenta.

En pocas palabras hay que revisar la ubicación el medio físico transformado el medio físico natural, la documentación y sobre todo el uso que tiene el predio, para así poder analizar bien qué tan rentable es el proyecto.

Me despido no sin antes invitarte que nos digas que piensas sobre este tema nos encanta tener feedback, también si quieres recibir información como o está directo en tu mail suscríbete a nuestro boletín.

Te invito a visitar mi blog personal en www.enriqueochoav.com y la academia de arquitectura de Trignum

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¡Muchas gracias por compartir!

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