Heredar tierras de familiares puede ser una bendición, pero también puede generar problemas y conflictos familiares si no se maneja adecuadamente.
Recientemente, un cliente me contactó porque su padre posee un terreno grande y desea dividirlo entre sus hijos para que cada uno construya su casa. Me preguntó cuál es la mejor manera de dividir el predio para evitar problemas futuros.
Mientras el padre viva, esto no suele ser un problema, ya que él resuelve cualquier inconveniente. A veces, los hermanos son conscientes y no hay conflictos, pero la mayoría de las veces, hay hermanos conflictivos, y ahí comienza el sufrimiento.
La forma en que se divide el terreno puede influir en varios aspectos, como los accesos, las escrituras, la privacidad, los servicios y posibles problemas futuros. Aquí presentamos dos opciones con sus respectivas ventajas y desventajas:
1. Subdividir:
El subdividir consiste en tomar el terreno grande y dividirlo en terrenos independientes. Cada hijo recibe su propia escritura, predial, servicios y la libertad de hacer lo que quiera con su predio.
Sin embargo, la posibilidad de subdividir depende de la configuración del predio. A menudo, se requiere un frente mínimo, accesos a los predios y cumplir con la normatividad en cuanto al tamaño de los lotes. Por ejemplo, si tienes cuatro terrenos en fila y solo uno tiene acceso a la vialidad, no podrás subdividir. Del mismo modo, si el predio mínimo es de 400 m² y tu predio mide 300 m², la subdivisión no será posible.
2. Régimen de Condominio:
En este caso, el predio sigue siendo uno solo, pero se puede dividir en unidades privativas (partes del predio que pueden tener un propietario) y también pueden tener sus propias escrituras.
Una característica distintiva del régimen de condominio es la posibilidad de tener áreas comunes, es decir, áreas que pertenecen a todos y que todos deben mantener. Estas áreas comunes pueden incluir accesos, patios, vialidades, jardines, etc.
En caso de venta de todo el proyecto, el propietario conserva un porcentaje de las vialidades, proporcional a la superficie que le corresponde a su predio. Por ejemplo, si el terreno mide 110 m² y se divide en dos, una de 60 m² (UP01) y otra de 40 m² (UP02), la vialidad de 10 m² se asigna en un 60% a la UP01 y en un 40% a la UP02. Sin embargo, en este apartado se pueden establecer reglas, cuotas y responsabilidades sobre las áreas comunes, ya que nunca se deslindan completamente el uno del otro, al coexistir en un solo terreno.
Diferencias:
– Subdividir un predio otorga mayor independencia. Al subdividir, puedes hacer lo que desees sin necesidad de avisar ni pedir autorización, ya que el terreno es tuyo y puedes utilizarlo como quieras.
– El condominio ofrece un mejor aprovechamiento del terreno, especialmente en las áreas comunes.
Conviene subdividir cuando:
- – El terreno cumple con las normativas.
- – Se busca independencia total.
- – Se planea vender en el futuro.
- – Hay suficiente espacio disponible.
Conviene el condominio cuando:
- – El terreno es pequeño.
- – No cumple con los requisitos para la subdivisión.
- – Se desea compartir el acceso.
- – Se busca aprovechar mejor el terreno.
Esta decisión puede impactar desde el aprovechamiento de la propiedad hasta posibles problemas familiares futuros, incluso heredados a tus hijos.
Un buen proyecto de subdivisión o régimen de condominio debe buscar las mejores posibilidades para futuros proyectos y el aprovechamiento de los recursos.
Para ello, una consultoría conmigo sería una excelente opción.
Eso es todo por hoy.
Saludos.
ArqEochoa.
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